Pentingnya Akta Tanah Bagi Pemegang Hak Milik

Pentingnya Akta Tanah Bagi Pemegang Hak Milik

Tanah sebagai properti yang nilainya setiap tahun selalu mengalami peningkatan. Dalam dunia bisnis maupun investasi, tanah lebih dipilih karena aman dan minim resiko. Salah satu syarat tanah dapat diperjual-belikan atau memiliki hak bagi pemiliknya dengan adanya akta tanah. Ternyata akta berbeda dengan sertifikat, akta tersebut digolongkan sebagai akta otentik. Jadi, supaya Anda dapat memahaminya dengna benar, simak ulasan berikut ini.

Apa Itu Akta Tanah?

Apa Itu Akta Tanah?

Tanah Dijual (jatimtimes.com)

Adapun penjelasan mendasar dengan meninjau Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT merupakan  pejabat umum yang memiliki wewenang membuat berbagai akta otentik. Akta-akta otentik ini menjelaskan perbuatan hukum tertentu tentang hak atas tanah, atau disebut hak milik atas rumah susun per unit.

Tugas PPAT melaksanakan pokok dari sebagian proses pendaftaran tanah. Jadi, PPAT akan membuat akta tanah untuk dijadikan bukti sudha dilakukan perbuatan hukum terhadap hak atas tanah. Sehingga dapat menjadi dasar pendaftaran untuk perubahan data pendaftaran yang mungkin terjadi karena adanya perbuatan hukum.

Dalam hal ini perbuatan hukum yang dimaksud yakni perbuatan antar para pihak melakukan jual beli, hibah, tukar menukar, inberg atau memasukkan hak atas perusahaan. Perbuatan hukum lainnya yang termuat pada akta sesperti pemberian Hak Guna Bangunan, pembagian hak bersama, dan pemberiaan Hak Tanggungan,

Jenis-jenis Akta Selain Akta Tanah

Jenis-jenis Akta

Ruang lingkup akta pertanahan yang dibuat notaris rupanya lebih dari satu. Pembuatannya berdasarkan Pasal 2 Ayat (2) dari Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan PPAT. PPAT dapat mengeluarkan akta-akta otentik seperti yang dijelaskan pada Pasal 95 Ayat (1) dari Peraturan Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 mengenai Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Dalam pasal tersebut menyatakan secara jelas akta tanah yang dikeluarkan PPAT sebagai dasar pendaftaran guna perubahan data pendaftar tanah. Akta tanah adalah akta otentik yang terbagi sebagai berikut:

  1. Akta Jual Beli,
  2. Akta Hibah,
  3. Akta Tukar Menukar,
  4. Akta Pemasukan ke Dalam Perusahaan,
  5. Akta Pemberian Hak Tanggungan,
  6. Akta Pembagian Hak Bersama,
  7. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik,
  8. Akta Pemberian Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik.

Apa Itu Akta Jual Beli?

Apa Itu Jual Beli?

Diantara semua akta otentik yang dapat dibuat oleh Notaris-PPAT, pembuatan akta jual beli seringkali dilakukan. Sama seperti saat hendak membeli rumah, pahami beberapa dokumen dan istilah penting dalam AJB tersebut.

Seperti yang dikemukakan dari Undang-Undang Pertanian Agraria, jual beli merupakan proses peralihan hak yang dilakukan penjual ke pembeli. Dalam proses peralihan hak tersebut baiknya dilengkapi bukti-bukti kepemilikan atas tanah.

Akta Jual Beli merupakan salah satu dari akta otentik berupa dokumen yang dapat dijadikan bukti sah atas peralihan hak atas bangunan dan tanah. Idealnya AJB dibuat oleh pejabat berwenang yaitu PPAT yang diangkat kepala Badan Pertanahan Nasional RI.

Apabila akta jual-beli tidak dibuat oleh PPAT maka menjadi akta dibawah tangan. Akta dibawah tangan ini kurang memiliki kekuatan hukum apabila terjadi sengketa di muka pengadilan negeri. Terkait tahapan pembuatan AJB dapat dilihat pada Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 mengenai Pendaftaran Tanah.

Syarat Membuat AJB

Ada beberapa syarat yang dibutuhkan dalam pembuatan AJB, yakni :

  1. pajak penjual yaitu Pajak Penghasilan (PPh) yang sudah final,
  2. pajak pembeli yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Persentase PPh final ini 2,5% diambil dari nilai perolehan hak. Untuk besaran BPHTB yakni 5% dari total nilai peroleh hak usai dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Nilai NPOPTKP ini berbeda-beda karena ada peraturan tersendiri per daerah atau wilayah. Jadi, disarankan untuk menanyakan nilai NPOPTKP kepada Dinas Pendapatan Daerah. Khusus wilayah Provinsi DKI Jakarta, BPHTB gratis apabila Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP belum menyentuh angka Rp. 2 miliar. Ketentuan ini tercantum jelas pada Peraturan Gubernur Nomor 193 tahun 2016. NJOP sendiri merupakan harga rata-rata yang didapat dengan adanya transaksi jual beli secara wajar.

Tahapan Pengurusan AJB

Akta tanah asli berupa AJB ini dalam pembuatannya wajib dihadiri oleh penjual dan pembeli (suami istri yang sudah menikah). Apabila salah satu pihak berhalangan hadir maka dapat melimpahkan kuasa resmi yang dibuat secara tertulis berupa surat kuasa. Wajib juga menghadirkan minimall 2 orang saksi atas terjadinya jual beli tanah tersebut.

Selanjutnya, dari hasil pertemuan tersebut akan melahirkan 2 lembar AJB asli. Satu untuk disimpan PPAT dan lembar lain akan diserahkan kepada Kantor Pertanahan guna keperluan Balik Nama. Para pihak pembeli dan penjual akan mendapatkan salinannya sebagai bukti sudah terlaksananya jual beli.

Kemudian, PPAT dapat ajukan pendaftaran peralihan hak yang ditujukan kepada kantor pertanahan setempat. Proses peralihan hak tersebut dinamakan balik nama sertifikat. Adapun bea yang wajib dibayar adalah Penerimaan Negara Bukan Pajak atau PNBP. Nilainya 1/1000 dari nilai peralihan dan ditambah Rp50.000.

Rumusan perhitungan PNBP

(1 (0/00) x Nilai peralihan) + 50.000

Syarat Membalikkan Nama 

Agar proses balik nama dapat dilangsungkan ada beberapa syarat yang wajib dipenuhi. Berkas-berkas tersebut diantaranya:

  • Surat Permohonan Balik Nama (sudah ditandatangani pembeli)
  • Akta Jual Beli dikeluarkan oleh PPAT
  • Sertifikat Hak Atas Tanah
  • Foto copy KTP pembeli dan penjual
  • Bukti pelunasan pembayaran PPh dan BPHTB

Menyoal waktu balik nama biasanya terhitung 14 hari kerja. Dengan selesainya balik nama sertifikat maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

Bagi masyarakat awam hendaknya memperhatikan keaslian akta dan sertifikat tanah. Apabila belum memahaminya dengan jelas maka bisa membeli secara kredit dengan mengajukannya kepada bank. Pasalnya bank akan menjadi pihak yang mengecek langsung dan memberitahukan asli tidaknya sertifikat tanah.

Perbedaan Buku Tanah dan Sertifikat Tanah

Perbedaan Buku Tanah dan Sertifikat Tanah

Ada perbedaan jelas antara buku tanah atau akta dengan sertifikat tanah. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengenai pendaftaran tanah. Tertulis jelas bahwa buku tanah merupakan dokumen yang berbentuk daftar, memuat data yuridis, serta data fisik terkait obyek pendaftaran tanah yang telah dilekatkan hak.

Sedangkan, sertifikat tanah merupakan surat tanda bukti atas hak, yang disebutkan pada Pasal 19 ayat (2) huruf C dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Sertifikat yang dimaksudkan dalam UUPA ini menyajikan hak pengelolaan tanah, hak atas tanah, tanah wakaf, dan hak milik per satuan rumah susun, serta melekatkan hak tanggungan yang sudah dibukukan di dalam buku tanah.

Pembukuan pada buku tanah dan pencatatan dalam surat ukur menjadi bukti orang bersangkutan merupakan pemegang sah haknya. Disamping itu, bidang tanah harus diuraikan secara rinci merupakan surat ukur yang sudah terdaftar. Penerbitan sertifikat tanah tujuannya agar kepentingan pemegang hak sesuai dengan data yuridis dan data fisik pada buku tanah.

Kesimpulannya, ketika ingin terjun ke dunia bisnis properti harus memahami akta dan sertifikat tanah. Agar tidak merugi dan dapat melindungi tanah dari pencaplokan maupun pengakuan dari pihak lain.