Pengetahun Penting Terkait PPJB, Butuh Pengesahan Notaris-PPAT

Pengetahun Penting Terkait PPJB, Butuh Pengesahan Notaris-PPAT

Mungkin tidak semua orang mengerti apa itu PPJB yang dibuat dengan tujuan mengikat sementara. Perjanjian Pengikat Jual Beli ini harus ada sebelum pembuatan AJB resmi oleh PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah. Umumnya, perjanjian berisi mengenai kesepakatan penjual yang mengikatkan diri kepada pembeli yang dibubuhi tanda terima uang muka. Dalam prakteknya perjanjian pengikat tersebut dibuat bawah tangan. Supaya menghindari kesalahan dan penipuan ada baiknya menyimak uraian berikut ini.

Unsur Penting Terkait Perjanjian PPJB

Unsur Penting Terkait Perjanjian PPJB

Beberapa unsur wajib ada dalam perjanjian pengikat, antara lain:

1. Obyek Pengikatan

Objek merupakan hal wajib terpenuhi ketika akan membuat perjanjian pengikat. Objek juga terbagi menjadi tiga macam, yakni :

  • Luas bangunan dan gambar arsitektur,
  • Gambar spesifikasi teknis,
  • Lokasi tanah sesuai pencantuman nomor kavling dan perizinannya

Objek tanah tersebut wajib diuraikan dengan mendetail. Jangan sampai informasi dan data yang diperoleh kurang karena akan mengakibatkan hukum dimasa mendatang bila terjadi sengketa.

2. Kewajiban dan Jaminan dari Penjual

Kesuksesan PPJB bergantung pada penawaran properti dari penjual. Seberapa besar nominal yang diperoleh, kemudian melanjutkan pembangunan dan menyerahkan rumah maupun kavling yang diperjual-belikan.

Perjanjian pengikat ini hendaknya memuat klausul jaminan dan menyatakan bahwa bangunan serta tanah yang ditawarkan kepada pembeli tidak dijaminkan sebagai hutang. Selain itu, harus bebas dari perselisihan hukum dengan pihak ketiga. Sehingga, calon pembeli tidak akan terkena tuntutan dari pihak manapun terkait properti yang akan dibelinya.

3. Kewajiban Pembeli

Kewajiban tidak hanya dimiliki penjual, tetapi pembeli juga terdapat kewajiban. Contohnya, cicilan kavling atau rumah yang wajib dibayar setiap bulan. Apabila terlambat dari tanggal jatuh tempo bulanan maka akan dikenakan sanksi berupa sejumlah denda.

Kewajiban seorang pembeli ini juga dimuat dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995, peraturan tersebut menegaskan adanya denda keterlambatan sejumlah 2/1000 dari total angsuran yang dihitung per hari.

Faktor-faktor Mempengaruhi Perjanjian Pengikat

Perjanjian pengikat dapat dijadikan jaminan hukum apabila terjadi sengketa dikemudian hari. Selain itu, memiliki kekuatan pembuktian bagi para pihak. Secara garis besar, perjanjian pengikat memuat faktor-faktor berikut ini:

  • Kesepakatan para pihak,
  • Kewajiban penjual dan pembeli,
  • Menguraikan objek yang menjadi pengikat jual beli,
  • Jaminan yang diberikan oleh penjual,
  • Waktu menyerah terima properti,
  • Penggunaan bangunan,
  • Pengalihan hak,
  • Ketentuan pembatalan pengikatan,
  • Ketentuan penyelesaian perselisihan.

Kekuatan Hukum PPJB

Kekuatan Hukum PPJB

PPJB sama seperti perjanjian lainnya mengikat para pihak yang terlibat dalam perjanjian. Pemaknaan ini berdasarkan asas yang termuat dalam KUH Perdata ‘pacta sunt servanda’. Apabila dikemudian hari terjadi sengketa PPJB rumah maka akan dicari kebenaran formilnya. Adapun pengertian kebenaran formil adalah kebenaran atas dasar bukti-bukti yang diajukan para pihak dalam persidangan.

Biasanya bukti-bukti ini berbentu tertulis yang berupa dokumen maupun surat terkait perjanjian. Sebenarnya perjanjian pengikat lebih baik dibuat bersama dihadapan notaris. Pasalnya, tidak berstatus perjanjian lagi melainkan akta otentik (sesuai ketentuan Pasal 1868 KUH Perdata).

Lebih lanjut lagi, berdasarkan Pasal 1870 KUH Perdata menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat dihadapan notaris mempunyai kekuatan pembuktian sempurna dihadapan pengadilan. Contoh kasusnya, digunakan menjadi bukti gugatan yang diajukan seseorang melalui pengadilan negeri telah lewat 10 (sepuluh) tahun yang lalu.

Meskipun perjanjian ini sudah berakhir tetapi dapat dipersengketakan lagi apabila ada sesuatu yang menyalahi hak salah satu pihak. Jika ada pihak-pihak lain yang terlibat selama proses penyelesaian perkara di Pengadilan berlangsung maka wajib membuktikan hubungan hukumnya. Baik itu hubungan hukum dengan pihak tergugat maupun penggugat dalam perjanjian.

Termaktub pula Yurisprudensi Tetap Mahkamah Agung dengan dikeluarkannya Putusan MA Nomor 4 K/Rup/1958 tanggal 13 Desember 1958. Bunyi kaidah hukum tersebut antara lain :

“Untuk bisa menuntut seseorang di muka persidangan pengadilan adalah syarat mutlak harus adanya perselisihan hukum antara kedua belah pihak yang terlibat perkara.”

Disamping itu, adapula aturan mengenai rentang waktu sejak pembuatan hingga perkara tersebut naik ke pengadilan. Syaratnya perjanjian pengikat tidak boleh melebihi jangka waktu atau daluwarse selama 30 tahun. Aturan ini juga termuat jelas pada Pasal 1967 KUH Perdata, berbunyi:

“Semua tuntutan hukum, baik bersifat kebendaan maupun yang sifatnya perorangan, hapus disebabkan oleh daluwarsa dengan lewat waktu tiga puluh tahun, sementara itu siapa yang menunjukkan adanya waktu daluwarsa tidak perlu menunjukkan suatu alas hak, sebab tidak dapat dilakukan upaya tangkisan yang dasarnya adalah itikad yang buruk.”

PPJB Sebagai Jaminan Kredit

PPJB Sebagai Jaminan Kredit

Ternyata perjanjian pengikat ini dapat dijadikan jaminan atas kredit. Adapun lembaga yang mau menerima jaminan tersebut adalah perbankan dan lembaga pembiayaan. Kedua lembaga ini menjalankan fungsi 5C, yakni :

  1. Character atau profile integritas nasabah,
  2. Capacity, dimaknai dengan kemampuan finansial lembaga pembiayaan untuk memenuhi kewajiban nasabah,
  3. Capital atau dimaksud dengan modal dari nasabah,
  4. Conditions, yaitu kondisi perekonomian nasabah secara menyeluruh,
  5. Collateral, yakni adanya jaminan atas fasilitas kredit dari kreditur kepada debitur.

Memang dalam peraturan perundang-undangan Indonesia tidak memuat unsur dari 5C harus ada dalam setiap lembaga pembiayaan. Menerima pinjaman dengan menjaminkan perjanjian pengikat ini tergantung keputusan bisnis dan aturan internal yang diberlakukan.

Perhatikan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 mengenai perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Peraturan tersebut menegaskan atas dasar keyakinan pihak bank kepada Nasabah atau debitur akan mengembalikan utangnya. Sehingga, pengajuan pinjaman sejumlah uang dapat dikabulkan. Disamping itu, diwajibkan adanya agunan berupa proyek dan barang.

Bank wajib meminta satu agunan saja ketika calon debitur hendak meminjang uang. Namun, tidak wajib meminta lagi agunan lain yang tidak berhubungan langsung terhadap objek pembiayaan. Misalnya agunan tambahan yang sama sekali tidak terkait.

Bank juga menerima hak-hak lain untuk dijadikan jaminan, yakni hak tanggungan atas tanah. Asalkan tanah serta bangunan yang berada diatasnya sudah dilekatkan hak milik jelas dari calon debitur. Hak-hak lainnya biasa menjadi agunan seperti hak guna bangunan dan hak guna usaha.

PPJB dapat dijadikan jaminan KPR rumah. Namun, tidak semua bank memiliki ketentuan internal seperti ini. Syarat yang harus dipenuhi adalah tujuan penggunaan KPR terhadap pembelian rumah baru disebut KPR Primary. Selain itu, perjanjian pengikat ini dijadikan jaminan apabila diajukan melalui developer atau pengembang yang menjalin kerjasama dengan bank.

Adapun pertimbangan yang harus dimengerti oleh calon debitur adalah proses jual beli rumah baru membutuhkan proses yang cukup memakan waktu. Proses ini akan terus berjalan hingga sertifikat rumah dapat diterbitkan. Namun, perjanjian pengikat ini tidak dapat dijadikan jaminan untuk tujuan pembayaran KPR Secondary atau bukan rumah baru.

Uraian diatas menggambarkan secara garis besar PPJB hingga manfaatnya dijadikan jaminan hutan di lembaga pembiayaan. Semoga artikel ini bermanfaat.